Empréstimo garantido por imóveis em 2022

Em nosso material, falaremos sobre um tipo popular de empréstimo – um empréstimo garantido por imóveis. Vamos falar sobre as condições em 2022, os bancos que o emitem e discutir este produto com especialistas.

O que é um empréstimo imobiliário

Um empréstimo imobiliário é um empréstimo que o credor dá ao mutuário com juros e toma o imóvel como garantia.

Informações úteis sobre empréstimos imobiliários

*As taxas médias para o II trimestre de 2022 estão indicadas

Você pode pedir um empréstimo ao banco com diferentes argumentos de sua solvência. Por exemplo, traga um certificado de salário do empregador (2-NDFL) ou encontre um fiador – uma pessoa que, em caso de insolvência, concorda em pagar a dívida. Estas são relações financeiras normais: um banco ou outra instituição financeira confia em você com seu dinheiro. Em troca, eles querem ter certeza de que serão pagos.

Os imóveis podem ser um argumento a favor da concessão de um empréstimo. Esse produto financeiro é chamado de “empréstimo garantido por imóveis”.

O juramento é uma forma especial de garantir obrigações. A obrigação neste caso é o reembolso do empréstimo. O cliente que contrai tal empréstimo concorda em penhorar sua propriedade ao credor.

Ao mesmo tempo, você pode morar no apartamento ou alugá-lo para inquilinos, se isso não for proibido pelo contrato. Da mesma forma, com outros imóveis – apartamentos, edifícios residenciais, moradias, instalações comerciais.

Um penhor não significa que um banco ou instituição financeira possa vender seu objeto a qualquer momento ou tomá-lo para si. Desde que estejamos falando de empresas legais, não de golpistas. Histórias como essa acontecem quando pessoas imprudentemente emprestam anúncios e não olham para os papéis que assinam.

Somente se o cliente não puder pagar o empréstimo, o banco ou outra instituição financeira tem o direito de vender, ou seja, vender o imóvel. O dinheiro vai para pagar a dívida. Se sobrar algum valor após a venda, será entregue ao antigo proprietário do imóvel.

Benefícios de obter um empréstimo hipotecário

Você pode obter um grande empréstimo. Por exemplo, 15-30 milhões de rublos para a capital é bastante realista. Nas regiões, é claro, tudo é mais modesto. No entanto, a vontade de penhorar a propriedade é um argumento poderoso para os credores.

Seja mais fiel ao histórico de crédito do mutuário. Como você sabe, todos os bancos e instituições financeiras estudam a confiabilidade do cliente. Para isso, utilizam birôs de histórico de crédito, onde são armazenadas informações sobre onde, quando e quanto uma pessoa tomou emprestado de instituições financeiras. Atrasos nos pagamentos também são refletidos lá. Mas como o cliente está pronto para penhorar imóveis, isso significa que o credor se protegeu com mais força.

O crédito pode ser emitido por um período mais longo. Comparado aos empréstimos convencionais. Algumas instituições financeiras permitem que você pague até 25 anos.

Alternativa de hipoteca. Requer um adiantamento, que pode não ser. Um empréstimo à habitação pode ser usado para comprar uma nova casa.

Para qualquer finalidade. Os credores não perguntam para que você precisa de um empréstimo. Isso é importante, por exemplo, para empreendedores individuais que precisam de dinheiro para desenvolver seus negócios. Se eles pedirem um empréstimo como pessoa jurídica, a probabilidade de recusa será maior, porque isso é um risco para o banco.

Risco apenas com sua propriedade. O mutuário não “configura” ninguém – isso se falarmos de fiadores de empréstimos. Quando você precisa de uma grande quantia, no caso de empréstimos convencionais, você pode obter empréstimos de diferentes organizações e, como resultado, pode acabar endividado, lutar contra cobradores e perder sua reputação entre os colegas. Ao hipotecar um apartamento, você arrisca apenas sua propriedade. Com a ressalva de que, se você tem uma família, essas decisões devem ser tomadas com cuidado.

O credor e o mutuário podem ser duas pessoas diferentes. Por exemplo, uma pessoa possui um imóvel e a outra quer fazer um empréstimo. Eles podem fazer um acordo juntos.

A propriedade continua a ser sua propriedade. Pode ser usado, alugado (se não contradizer o contrato de empréstimo).

Objetos apropriados que estão presos. Por exemplo, o mutuário acumulou uma grande dívida para habitação e serviços comunitários ou atrasou o pagamento de outras dívidas. Neste caso, a pedido dos credores, o tribunal tem o direito de confiscar os bens. Algumas organizações de crédito aceitam esses imóveis como garantia, mas com certa reserva. Parte do empréstimo do cliente será usado para pagar a dívida para retirar a prisão.

Contras de obter um empréstimo garantido por imóveis

Gastos com seguros. A propriedade que você oferece como garantia deve ser segurada. Os pagamentos do seguro são feitos uma vez por ano. Em média, isso é de 10 a 50 mil rublos - o preço depende muito da casa específica, localização e preço do objeto. O credor também pode pedir para garantir a vida e a saúde do pagador – caso contrário, eles oferecerão uma porcentagem maior.

Você precisará pagar pelo trabalho dos avaliadores. Nem você nem o credor podem avaliar objetivamente quanto vale uma propriedade. Mas no caso de um empréstimo, a liquidez do objeto é importante – em outras palavras, seu valor e a capacidade de venda. Suponha que um cliente queira colocar um apartamento em um prédio de emergência para demolição. Obviamente, é improvável que o credor consiga vender tal objeto se algo acontecer. Então você tem que pagar pela avaliação. Custa 5-15 mil rublos.

Incapacidade de dispor livremente de seus bens. Outra desvantagem são os termos do empréstimo. Se você mesmo quiser vender um apartamento ou outro objeto, precisará pedir permissão ao credor que aceitou o imóvel como garantia. Muito provavelmente ele irá recusar. Afinal, como neste caso para reforçar a confiabilidade do mutuário? Eles podem permitir a venda se o cliente pagar a dívida ao banco com o produto.

Mais tempo está se esgotando. Para obter esse empréstimo, deite pelo menos uma a duas semanas, pois os documentos e os procedimentos são muito mais longos do que o habitual. Você não pode obter dinheiro imediatamente.

– As desvantagens incluem o fato de que a hipoteca é um apartamento. Mas os problemas só podem existir se o cliente não pagar. Ou, se não puder pagar, não faz nada para resolver a situação. Mesmo quando você entra em “atraso” em tal empréstimo, você sempre pode resolver o problema sem perder sua propriedade, encontre um compromisso com o credor – diz Almagul Burgusheva, chefe do departamento de empréstimos garantidos da Finans.

Condições para obter um empréstimo garantido por imóveis

Requisitos do mutuário

• A idade do mutuário é de 21 a 65 anos. Para os mais jovens, raramente é feita uma exceção. Para aposentados com mais frequência.
• Emprego. Você não precisa trabalhar formalmente. E também não precisa ser informal. Mas se o cliente estiver trabalhando, a chance de aprovação do empréstimo é maior. Você precisa trabalhar em um lugar pelo menos nos últimos 3-6 meses.
• Citizenship of the Federation. Eles trabalham com estrangeiros, mas com menos vontade.
• Co-mutuários. Se a propriedade tiver vários proprietários, eles são obrigados a se tornar co-mutuários e dar aprovação para a penhora. Além disso, se você é casado, seu cônjuge também deve ser co-mutuário. Isso pode ser dispensado se você assinar papéis em cartório (ou um contrato de casamento foi celebrado anteriormente), mas isso fica a critério do credor.

Requisitos de propriedade

- O principal requisito é que a propriedade seja registrada como uma propriedade. Caso contrário, cada credor tem critérios individuais para imóveis. Alguém considera a distância do anel viário de Moscou não superior a 50 km, outros olham para todas as regiões. Um banco pode emitir um empréstimo apenas para um apartamento, outro para um apartamento e casas, e assim por diante, – comentários Almagul Burgusheva.

Já dissemos que um empréstimo garantido por imóveis não é dado para qualquer objeto. Portanto, você precisa solicitar um álbum de avaliação de uma empresa credenciada. Vamos falar sobre requisitos.

Apartamento

O tipo mais popular de garantia. Além disso, alguns credores até concordam em aceitar apartamentos que não pertencem ao mutuário, mas a terceiros. Claro, se eles forem voluntariamente sob fiança. Vamos dar um exemplo. Uma jovem família mora com os pais e quer um apartamento próprio. Os pais não querem tomar um empréstimo ou não o recebem devido à idade avançada. Mas eles concordam se os recém-casados ​​vão hipotecar seu apartamento.

O apartamento deve ser líquido, ou seja, pode ser vendido ao preço de mercado a qualquer momento. Isso é muito importante para um banco. Claro, não deve ser colocado em outro lugar. Eles levam apenas objetos em casas não emergenciais, não para demolição. Nenhum redesenvolvimento ilegal. Desconfiam de apartamentos em casas com piso de madeira e com status de monumento arquitetônico.

O valor do empréstimo geralmente não excede 60-80% do valor do apartamento hipotecado. Um pouco mais será dado apenas no caso de garantia e emprego oficial.

A propósito, você também pode colocar um quarto em um apartamento comum. 

Apartamentos

Um novo tipo de imóveis em Nosso País, que está se desenvolvendo ativamente nas grandes cidades. Formalmente, esta é uma propriedade não residencial, mas ninguém proíbe morar nela. Você não pode obter uma autorização de residência lá, eles não dão hipotecas preferenciais, você não pode fazer uma dedução de imposto de uma compra. Mas se você é o proprietário dos apartamentos, pode oferecê-los como garantia para um empréstimo.

Os apartamentos são mais baratos do que os apartamentos na mesma área em casas semelhantes. Mas a vantagem é que são novos, o que significa que são líquidos e têm valor financeiro próprio.

Townhouses

Como regra, as casas geminadas são um tipo de propriedade urbana de prestígio. Eles são aceitos de boa vontade como garantia, mas desde que o prédio seja legal, há todos os documentos – precedentes negativos com prédios não autorizados acontecem.

Requisitos para uma casa geminada: o apartamento está alocado em um bloco separado com entrada privativa. A terra na frente dele pertence ao proprietário.

Prédios residenciais

Se estamos falando de uma casa de campo e outros imóveis suburbanos, além de casas particulares na cidade, eles também são tomados como garantia como medida provisória. É mais difícil com casas de jardim em SNT, pois nem sempre o credor poderá vendê-las rapidamente e são mais baratas. Caso contrário, aplicam-se as mesmas regras dos apartamentos, além de vários critérios adicionais.

• Você pode viver na casa durante todo o ano. E você pode chegar a ele em qualquer época.
• Não em condição de emergência.
• A eletricidade está conectada a ele, há aquecimento (gás ou elétrico), abastecimento de água.
• A casa não está localizada no território de áreas ou reservas naturais especialmente protegidas.

Como obter um empréstimo garantido por imóveis

1. Escolha um banco ou instituição financeira

O pedido pode ser enviado online – pelo site da empresa, deixado na central de atendimento para a operadora ou vir pessoalmente até o escritório. O primeiro passo exigirá seu nome, data de nascimento, detalhes de contato. Além disso, você será solicitado a informar o valor que está solicitando. Eles também perguntarão sobre o seu tipo de propriedade.

Depois disso, o banco ou instituição financeira fará uma pequena pausa: literalmente de dez minutos a algumas horas. Como resultado, um veredicto será emitido – o pedido é pré-aprovado ou rejeitado.

2. Preparar documentos

Se você vier ao escritório, poderá coletar imediatamente um conjunto de papéis necessários. Você se candidatou remotamente? Talvez o credor concorde em considerar digitalizações de documentos em formato eletrônico. Você vai precisar de:

• passaporte com autorização de residência (marca de registo);
• o segundo documento (raramente solicitado) – SNILS, TIN, passaporte, pensão, carteira de motorista;
• um certificado de renda, uma cópia autenticada de um livro de trabalho, um aviso do estado de uma conta pessoal em um fundo de pensão - aqui cada credor tem seus próprios requisitos. Alguns concedem empréstimos sem comprovação de renda e emprego, mas em percentual maior;
• documento que comprove a propriedade do imóvel. Pode ser um contrato de venda, um extrato da USRN de um apartamento ou terreno, um certificado de herança, um acordo de doação ou uma decisão judicial – tudo o que confirma: você é o proprietário e pode dispor do objeto;
• para imóveis residenciais, eles pedirão um extrato do livro de casa ou um documento único de moradia – eles mostram quantas pessoas estão registradas no apartamento;
• se você é casado e seu cônjuge não quer ser um co-mutuário, mas não se opõe a penhorar o apartamento, você precisa de um consentimento autenticado. Também é adequado um acordo pré-nupcial, que estabeleça que o cônjuge (a) não pode dispor desse bem. O credor também pode pedir ao proprietário que assine uma certidão de notário de que o proprietário do imóvel era solteiro quando o comprou. Neste último caso, às vezes é possível sem notário – a critério do credor.

Encontre uma empresa de avaliação que fará um álbum de avaliação. Você pode fazer isso com antecedência se estiver com pressa para entregar todos os documentos em um dia. Mas cuidado: na maioria das vezes os bancos e instituições financeiras trabalham apenas com empresas credenciadas por eles.

Outro documento importante é o seguro patrimonial. Você também pode obter um parecer prévio da seguradora de que ela concorda em levar seu objeto e cobrar pelo serviço. E, novamente, tenha cuidado – ao trabalhar com os credores de seguros também são seletivos.

3. Aguarde a aprovação do pedido

Ou recusa. Lembre-se que você pode tentar com outro credor ou renegociar com este. Por exemplo, o mutuário contava com um valor garantido por imóveis, mas o credor concorda com um menor, ou não lhe parece que a pessoa não vai puxar os pagamentos mensais. Mas se você encontrar fiadores, tirar certificados de renda, conectar co-mutuários, o empréstimo poderá ser aprovado.

O prazo de validade do pedido aprovado é determinado pelo próprio credor. Geralmente é de um a três meses. Após todo o procedimento terá que passar novamente. No entanto, se procura as melhores condições de empréstimo garantido por imóveis, já terá em mãos todos os documentos necessários e poderá candidatar-se a outras instituições financeiras.

4. Registre uma promessa

Em Rosreestr – este departamento é responsável pela contabilidade dos imóveis no país – deve haver um registro de que um ônus foi imposto aos imóveis. A partir de agora, o proprietário não poderá vender livremente o objeto e enganar o credor.

Para registrar uma promessa, você precisa ir ao MFC ou Rosreestr. Às vezes você pode fazer sem visitas cara a cara. As instituições financeiras usam ativamente as assinaturas eletrônicas e praticam o arquivamento remoto de documentos. Você mesmo pode emitir uma assinatura eletrônica e, se não souber onde e como, o credor lhe dirá. A assinatura é paga, em média, 3 rublos. Alguns credores dão aos seus mutuários.

5. Ganhe dinheiro

Depois de assinar o contrato, você pode pedir dinheiro em dinheiro ou por transferência para uma conta bancária. O banco também emitirá um cronograma de pagamento. Talvez o primeiro pagamento tenha que ser feito já no mês atual.

Qual é o melhor lugar para obter um empréstimo hipotecário?

bancos

A opção mais popular. Os empréstimos garantidos por apartamentos, prédios residenciais, apartamentos e até garagens são emitidos tanto por entidades da cúpula do Banco Central (as maiores em número de clientes e ativos) quanto por colegas mais “modestos”. Por exemplo, bancos regionais.

Os bancos são muito escrupulosos na avaliação do retrato do mutuário. Eles verificam cuidadosamente os documentos e o processo de aprovação da inscrição pode levar uma semana ou mais. Os bancos também são menos flexíveis na determinação do valor máximo do empréstimo. Este é um grande negócio que quer se assegurar se o mutuário de repente deixar de pagar.

Esteja preparado para que, ao anunciar, o banco o atrairá com uma taxa de um empréstimo garantido por imóveis e, quando examinar seus documentos, oferecerá uma taxa mais alta. Para reduzi-lo em alguns pontos, eles se oferecerão para se tornar seu cliente de folha de pagamento ou adquirir um seguro adicional de parceiros.

Investidores

Existem empresas e investidores privados que concedem empréstimos. Somos obrigados a afirmar que para 2022 esta é uma zona “cinzenta” em termos de legalidade de tais empréstimos. Em Nosso País, é vedado ao investidor privado conceder empréstimos a pessoas físicas garantidos por imóveis. Apenas negócios (IP ou LLC).

No entanto, são encontradas brechas na lei. Além disso, à beira da fraude com o registro de pessoas jurídicas fictícias. Ou eles reescrevem diretamente a propriedade do mutuário, enganando-o.

Se você decidir tomar um empréstimo de um investidor garantido por imóveis, não deixe de consultar um advogado independente para que ele possa ler o contrato para “significados ocultos” e ajudá-lo na transação. 

Formas adicionais

Em Nosso País existem CPCs – cooperativas de crédito e de consumo. Ele tem acionistas – grosso modo, pessoas que investiram seu dinheiro em um fundo comum para que outros acionistas, se necessário, possam usá-lo. Claro, não por “obrigado”, mas em termos mutuamente benéficos. Observe que as CCPs legais estão no registro do Banco Central.

Um empréstimo com garantia de imóveis no CPC funciona assim. O cliente torna-se seu acionista. Ele pede um empréstimo. A cooperativa concorda ou recusa. Tudo é como em um banco, mas as CCPs são menos exigentes com a personalidade do mutuário e aprovam o empréstimo mais rapidamente. Em vez disso, é definido um percentual maior (não pode ser maior do que o determinado pelo Banco Central). Alguns bancos “agressivos” referem-se a pagamentos em atraso.

Anteriormente, as IMFs (organizações de microfinanças, nas conversas cotidianas são chamadas de “dinheiro rápido”) e casas de penhores também podiam conceder empréstimos garantidos por imóveis. Agora eles não estão autorizados a fazê-lo.

Comentários de especialistas sobre um empréstimo garantido por imóveis

Nós perguntamos Almagul Burgushev, chefe do departamento de empréstimos garantidos da empresa de finanças compartilhe sua opinião sobre o serviço.

“Os empréstimos garantidos por imóveis só ganham força a cada ano. As pessoas começaram a entender que isso é realmente lucrativo: as taxas são muito mais baixas do que com empréstimos ao consumidor, o prazo também foi aumentado para 25 anos. Não há nenhum equívoco sobre os perigos de tais empréstimos. Os clientes contratam esse tipo de empréstimo para, por exemplo, fechar seus cinco a dez outros empréstimos. Afinal, é mais lucrativo pagar em um banco. O valor máximo do empréstimo garantido por imóveis é possível até 80% do valor do objeto.

Eles recorrem a esses empréstimos para abrir seu próprio negócio ou apoiar um negócio pessoal. Há também situações mais trágicas em que é necessária uma quantia impressionante para uma operação de parentes.

Claro, você pode vender um apartamento, mas se uma pessoa tem certeza de que pode pagar, por que não usar um empréstimo? Você sempre pode vender, mesmo que tenha feito um empréstimo com garantia e, de repente, não pudesse pagar. Esse tipo de empréstimo é indicado para quem sabe exatamente de quais fontes vai pagar o empréstimo.

Quanto aos credores. Os bancos têm sempre um prazo de empréstimo mais longo e uma taxa mais baixa. Mas a consideração do pedido é mais longa e eles são mais exigentes para o mutuário, histórico de crédito, emprego. Muitas vezes, um cliente pensa que, se ele prometer seu apartamento, o banco não deve fazer perguntas desnecessárias. No entanto, o banco fica de olho no mutuário, não importa quanto custe seu apartamento.

As cooperativas de crédito (CPCs) já são mais fiéis aos clientes, mas as taxas podem ser um pouco mais altas que as bancárias. Os investidores privados são igualmente leais. Mas isso não significa que eles estão distribuindo dinheiro para todos. Certificados de renda não são obrigatórios, mas avaliam a confiabilidade de um potencial mutuário em uma entrevista. Um investidor pode obter dinheiro no dia do tratamento e isso é certamente uma vantagem.

Em teoria, se um cliente precisa encontrar dinheiro rapidamente, ele pode solicitá-lo a um investidor ou a um CPC e depois refinanciar com um banco.” 

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