Como hipotecar um apartamento e obter dinheiro em 2022: instruções passo a passo com consultoria especializada

Acompanhando a situação da economia, os bancos suavizam ou apertam sua política de crédito. Há 20 anos, os empréstimos eram emitidos com cuidado: garantidos ou garantidos. Com o tempo, surgiram mais instituições de microfinanças e o número de empréstimos e cartões de crédito emitidos também aumentou. O nível de exigências para os mutuários diminuiu.

Mas a turbulência econômica dos últimos anos está forçando os bancos e outros credores a se tornarem mais seletivos novamente. Em 2022, a única maneira segura de obter um empréstimo é hipotecar um apartamento e obter dinheiro rapidamente.

Preparamos o passo a passo e conversamos com um especialista sobre como fazer tudo certo.

A principal coisa sobre a promessa de um apartamento

Requisitos de hipoteca de apartamento

Em Nosso País, não há requisitos uniformes para a hipoteca de um apartamento – nem para o próprio imóvel, nem para a pessoa que deseja receber dinheiro. Os credores são guiados exclusivamente por seus interesses financeiros e avaliação de risco.

Por exemplo, um banco nunca pegaria um apartamento em ZATOs como garantia, porque são cidades fechadas. Se o mutuário não puder devolver o dinheiro, o apartamento terá que ser vendido e será difícil fazê-lo. E é importante que o credor receba seu dinheiro de volta o mais rápido possível. Outro banco pode aceitar tal apartamento, mas oferece uma taxa ligeiramente mais alta e dá dinheiro menos do que o custo real da habitação.

O retrato permitido do mutuário também é diferente para cada credor. Os grandes bancos podem recusar se uma pessoa não tiver um emprego e renda permanentes. Ou oferecer condições menos favoráveis. As cooperativas de crédito e de consumo e os investidores privados, pelo contrário, não são tão críticos na avaliação do requerente do dinheiro.

Analisamos as ofertas de credores em 2022 e derivamos os requisitos de “média aritmética” para garantia de um apartamento em Nosso País.

O apartamento está localizado em uma cidade onde há um escritório de representação do credor. Se o banco (embora não só possa aceitar habitação como garantia) não tiver filiais e filiais na sua localidade, é improvável que tal apartamento seja considerado. A razão é simples: se o mutuário não puder pagar a dívida, terá de ser despejado, processado e vendido. Esses são custos para o credor, principalmente se ele estiver sediado em outra cidade.

Estado do apartamento. O credor não vai olhar para novos papéis de parede e janelas com vidros duplos. Claro, se o apartamento está depois de um incêndio, então é ilíquido. Mas, em geral, móveis bonitos e um novo conjunto de cozinha não afetam o custo. Afinal, é um apartamento que está sendo hipotecado, que pode ser vendido rapidamente.

É importante para os credores que a casa não seja emergencial, dilapidada. Existem requisitos para o número de andares e o número de apartamentos. Por exemplo, casas de dois andares com seis apartamentos – construídas nos primeiros anos soviéticos – não se enquadram nos critérios da maioria dos credores. Se a casa tem piso de madeira – também, muito provavelmente, a fiança não é uma opção.

Todas as comunicações devem estar funcionando: gás, eletricidade, aquecimento e abastecimento de água. Redesenvolvimento ilegal na maioria das vezes não é permitido. Por exemplo, se a parede entre a cozinha e a sala foi demolida em um apartamento com fogão a gás, isso é fundamental. Mas se apenas a despensa foi refeita, fica a critério do banco. Reconstruções legalizadas no IPV são aceitáveis.

Como o credor sabe que o apartamento é líquido? É simples: você precisará solicitar uma avaliação. Este é um serviço pago. Em nosso país, o custo médio é de 5 a 15 mil rublos. O especialista virá, tirará fotos, escreverá uma conclusão – um álbum de avaliação. O inspetor indicará o custo médio da venda de um apartamento, com base no qual o banco tirará conclusões sobre o tamanho do empréstimo.

A base da propriedade. Simplificando, como você conseguiu este apartamento. Uma base ideal para um credor é um contrato de venda. Ou seja, você mesmo comprou uma casa uma vez e agora quer hipotecá-la. Ou você privatizou um apartamento. Lembre-se que a privatização começou em 1991.

Eles desconfiam de apartamentos recebidos sob um acordo de doação e como herança. Especialmente se o apartamento se mudou recentemente para você. De repente, em alguns meses, um histórico criminal ou judicial será revelado? Por exemplo, haverá herdeiros cujos interesses não foram levados em consideração na divisão da propriedade.

Ao mesmo tempo, esses apartamentos ainda são aceitos, mas são solicitados a emitir um seguro de título. Sob tal apólice, a companhia de seguros se compromete a pagar dinheiro por um apartamento se, de repente, um acordo de doação ou herança for apelado em tribunal.

Apartamentos presos e aqueles para os quais é assinado um acordo de doação não são adequados. O tribunal pode apreender o apartamento. Isso acontece quando seu proprietário, por exemplo, está envolvido em um processo criminal. Ou eles cobram dívidas dele. O credor não aceitará um apartamento para o qual já tenha sido elaborado um contrato de doação.

Na maioria das vezes eles não aceitam apartamentos alugados. Mas o credor não pode descobrir isso – apenas acredite em sua palavra. Outra coisa é que, em caso de emergência, isso pode não jogar a seu favor. Imagine que você hipotecou um apartamento e o segurou, mas ao mesmo tempo o está alugando para inquilinos. Eles tiveram um vazamento de gás e a carcaça foi danificada. O apartamento foi usado por outras pessoas e a seguradora se recusará a pagar uma indenização.

Requisitos para mutuários

Quando você deseja obter dinheiro garantido por um apartamento, o credor também o avaliará como um devedor. Os bancos têm os critérios mais rigorosos.

Era. Na maioria dos casos, o cidadão pode dispor de seus bens a partir dos 18 anos. Há exceções para maiores de 16 anos, se a emancipação for reconhecida judicialmente – ou seja, a pessoa é considerada plenamente capaz, o que significa que pode alienar bens, inclusive penhorando-os.

No entanto, ao emitir empréstimos, os bancos aumentam a idade mínima do mutuário. A barra inferior é mais frequentemente de 20 a 21 anos. A barra superior é bastante larga – dos 65 aos 85 anos. Na época dessa idade, o empréstimo já deve estar completamente fechado.

Exemplo. Um morador de cidade de 50 anos quer hipotecar um apartamento e devolver o dinheiro ao banco por 20 anos. No entanto, o banco só empresta a mutuários com menos de 65 anos de idade. Ou seja, você terá que pegar um empréstimo apenas por 15 anos ou procurar outro banco.

Experiência profissional e renda.  As cooperativas de consumo de crédito (CPC) e os investidores privados são o mais fiéis possível a quem quer hipotecar um apartamento e conseguir dinheiro. Os bancos são novamente os mais críticos neste aspecto. Prepare um certificado 2-NDFL (sobre renda), você precisa estar empregado em último lugar por pelo menos 3-6 meses. Ao mesmo tempo, os bancos entendem que nem todos funcionam oficialmente. Portanto, eles podem concordar em aceitar seu extrato bancário como alternativa. A declaração deve mostrar que o mutuário recebe dinheiro com certa regularidade e que possui fundos em suas contas.

Histórico de crédito. Em primeiro lugar, os bancos estão atentos a isso – o CPC também está olhando para isso. O histórico de crédito é mantido em agências especiais. Eles transmitem informações sobre quais empréstimos estão registrados para essa pessoa, se os pagamentos são feitos em dia. 

Instruções passo a passo para hipotecar um apartamento

1. Escolha um credor

A escolha é entre bancos, uma cooperativa de consumo de crédito (CPC) ou um investidor privado. Cada um tem suas próprias vantagens e desvantagens, que discutiremos a seguir.

2. Preparar documentos

Para hipotecar um apartamento você vai precisar de:

• preencher um formulário de inscrição (cada credor tem seu próprio formulário);
• passaporte original com registro;
• o segundo documento (SNILS, carteira de motorista, TIN, identidade militar, passaporte e, às vezes, tudo de uma vez – cada credor tem seus próprios requisitos);
• 2-Certificado de rendimentos NDFL (pode solicitá-lo no departamento de contabilidade ou baixá-lo na sua conta pessoal no site do serviço fiscal – antes de mais, são os bancos que o pedem);
• uma cópia do livro de trabalho ou um extrato dele (os bancos também pedem);
• se você é casado e não celebrou um contrato de casamento, segundo o qual o cônjuge (a) não possui um apartamento e não atua como co-mutuário para empréstimos, você precisa de um certificado do cartório;
• confirmação da propriedade do apartamento: um contrato de venda, um extrato do USRN, um certificado de herança, um acordo de doação ou uma decisão judicial.

3. Compreender seguro e avaliação

Em primeiro lugar, o credor pedirá uma avaliação do apartamento. A lei não obriga a fazer isso, mas na prática esse procedimento é quase sempre realizado. É impossível acreditar na palavra do mutuário de que seu apartamento custa uma certa quantia. As empresas de avaliação trabalham rápido. Antes disso, verifique se alguma empresa de avaliação é adequada ou apenas entre aquelas credenciadas por um banco ou CPC. O especialista virá, fará um álbum de avaliação (em média em 1-3 dias) e escreverá uma conclusão sobre o custo da moradia.

Depois disso, o credor poderá anunciar o valor que está disposto a dar em garantia. Por favor, note que ninguém dará 100% do preço de um apartamento a crédito. Bem, se eles dão 80-90% do valor de mercado. Por exemplo, o avaliador escreveu que a propriedade vale 10 milhões de rublos. O credor concorda em dar 75% desse valor, ou seja, 7,5 milhões de rublos. Lembre-se que o credor não é o comprador do apartamento. Ele tem uma tarefa diferente: dar dinheiro, ganhar dinheiro e, se algo der errado, vender rapidamente o penhor e devolver o seu.

Antes da transação, você terá que concordar com o seguro do apartamento. A seguradora deve confirmar que está pronta para segurar o objeto e a vida do mutuário. Formalmente, qualquer empresa é adequada. No entanto, os credores geralmente indicam o conjunto de seguradoras com as quais trabalham. Se você escolher outra empresa, o pedido pode ser considerado mais longo ou até recusado sem explicação.

O mutuário não é obrigado a segurar o título (falamos sobre este serviço acima). Mas o credor, novamente, neste caso, pode recusar ou aumentar a taxa.

4. Registre uma promessa

Nesta fase, o estado, representado pela Rosreestr, está envolvido no caso. Este departamento é responsável pela contabilidade de terrenos e imóveis no país. Não importa para ele para que você faz um empréstimo e em que condições. Ele atua como uma espécie de garantidor da pureza da transação. Nessa parte que a partir de agora na USRN ao lado do seu apartamento haverá um ônus. A declaração indicará que o apartamento está prometido. Isso é necessário para evitar disputas no futuro.

5. Termos de aprovação de empréstimo e recebimento de dinheiro

Em média, todo o processo leva 14 dias. Isso se você não se apressar em nenhum lugar, mas não atrasar a coleta de documentos. Vejamos em que consiste este período de tempo:

• pré-aprovação do pedido pelo credor – em 2022 demora algumas horas e até minutos;
• aprovação do pedido – até cinco dias, o procedimento mais demorado é junto aos bancos, nesta fase é preciso fornecer todos os documentos;
• seguro e avaliação — as empresas trabalham rapidamente, mas não instantaneamente, demoramos até cinco dias para esses procedimentos;
• registo de penhor no Rosreestr – cinco dias úteis a contar da data de receção do pedido e dos documentos que lhe estão anexados, no momento do registo através do MFC – sete dias úteis, embora todos possam gastá-lo mais rapidamente;
• recebimento de dinheiro – imediatamente após o registro do penhor.

Qual é o melhor lugar para alugar um apartamento?

1. Bancos

A opção mais rentável em termos de taxas. Será menor do que no CPC e investidores. Mas hipotecar um apartamento e conseguir dinheiro é a coisa mais difícil. Porque eles consideram o mutuário com cuidado: declaração de renda, carteira de trabalho, histórico de crédito. Você pode fazer sem ele, mas então a taxa será maior. Além disso, a velocidade de aprovação pelos bancos é a menor possível. Você não vai conseguir dinheiro rapidamente.

2. Investidores privados

Em 2022, os investidores poderão emitir dinheiro sob fiança apenas para empreendedores individuais e pessoas jurídicas para desenvolvimento de negócios. Eles estão proibidos de emprestar a cidadãos comuns.

Se você tiver um empreendedor individual ou LLC e um apartamento adequado para fiança, poderá obter um empréstimo de um investidor. Esta é uma pessoa comum que está interessada em fazer uma renda. Ao mesmo tempo, ele pode atuar por meio de uma corretora, uma sociedade gestora que acompanha a parte jurídica da transação.

Os investidores têm uma taxa de juros mais alta em empréstimos do que bancos e CPCs. Mas você pode obter dinheiro o mais rápido possível.

3. Outras opções

Organizações de microfinanças, elas também são IMFs ou “dinheiro rápido” não podem aceitar apartamentos como garantia. A lei proíbe. As casas de penhores também não aceitam habitação. Restaram apenas os CPCs – cooperativas de crédito ao consumidor. Seu registro está no site do Banco Central¹. Se uma empresa não estiver na lista, não trabalhe com ela.

O CPC empresta apenas aos seus acionistas. Pelos padrões modernos, o formato parece arcaico. Afinal, inicialmente, as cooperativas foram inventadas como “fundos de ajuda mútua”. Ou seja, um grupo de pessoas se une e decide: vamos adicionar dinheiro a um fundo comum, e se um dos cotistas precisar dos fundos, nós lhe daremos um empréstimo. E vamos ajudar uma pessoa, e vamos ganhar dinheiro nós mesmos.

Os PDAs modernos funcionam da mesma maneira, só que aceitam quase todos como acionista e você não precisa pagar dinheiro para participar. Ou seja, o mutuário é aceito na cooperativa, eles dão um empréstimo garantido e ele paga o dinheiro para a CCP. Assim que ele pagar a dívida, ele pode sair. 

As cooperativas são o mais fiéis possível ao retrato do mutuário e dão a aprovação mais rapidamente do que os bancos. Mas sua porcentagem é maior.

Condições para o reembolso da hipoteca do apartamento

Todas as condições estão especificadas no contrato de empréstimo. Eles não são muito diferentes dos empréstimos regulares. Os pagamentos devem ser feitos todos os meses em determinadas datas. Você pode pagar o empréstimo antecipadamente sem qualquer penalidade. Quando a dívida é paga, a caução é retirada do apartamento.

O banco tem o direito de tomar a propriedade se o mutuário atrasar os pagamentos em pelo menos um dia três vezes por ano. Uma ameaça real de ficar desabrigado para todos os membros da família, incluindo uma criança menor de 18 anos.

Enquanto você está pagando a dívida, você não pode fazer nada com o apartamento sem o consentimento do credor. Você pode viver, fazer reparos cosméticos também. Mas redesenvolvimento, venda e aluguel – apenas com a permissão do proprietário do penhor.

Perguntas e respostas populares

Responde a perguntas Advogado da GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Fontes de:

1. Site do Banco Central. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Lei Federal nº 16.07.1998-FZ de 102 de julho de 26.03.2022 (conforme alterada em 01.05.2022, 19396) “On Mortgage (Pledge of Real Estate)” (conforme alterada e complementada, em vigor a partir de 8 de maio de 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.